ที่ ส.ป.ก. ซื้อขายได้หรือไม่

ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายได้หรือไม่? คำตอบคือไม่ได้ สัญญาซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. เป็นการโอนสิทธิที่ต้องห้ามตามมาตรา 39 พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ผู้ซื้อไม่ได้สิทธิในที่ดิน แม้จะจ่ายเงินและเข้าครอบครองทำกินแล้วก็ตาม บทความนี้อธิบายพร้อมแนวคำพิพากษาศาลฎีกา และสิ่งที่ผู้ซื้อทำได้หากซื้อไปแล้ว

คนที่ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินสปก. เข้าใจว่าที่ดินสปก.สามารถซื้อขายได้เหมือนเช่นโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.3.ก หรือ ส.ค.1

ลองมาศึกษาแนวคำพิพากษาศาลฎีกาดูว่า แท้จริงแล้ว ที่ดินที่อยู่ในเขตปฎิรูปเพื่อการเกษตรนั้นสามารถซื้อขายได้หรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2293/2552

พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 39 บัญญัติว่า ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทำการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นมิได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมหรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกร ฯลฯ

ตามบทบัญญัติดังกล่าวเห็นได้ว่า แม้จะมีการซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยกันจริง นิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยก็เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150ในเขตปฏิรูปที่ดิน บุคคลที่มิได้รับจัดสรรจากคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมไม่มีสิทธิแย่งการครอบครองจากผู้ที่ได้รับการจัดการ เพราะหากผู้ได้รับการจัดสรรละทิ้งการครอบครองไป การครอบครองจะตกมาเป็นของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอีกครั้ง ซึ่งสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีอำนาจหน้าที่ที่จะจัดสรรให้เกษตรกรที่เหมาะสมต่อไป และ พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 37 บัญญัติห้ามมิให้ยกอายุความครอบครองขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเรื่องที่ดินหรือสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้มาตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5211/2560

ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินและเป็นที่ดินของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือ ส.ป.ก. ซึ่งเป็นทบวงการเมือง มีฐานะเทียบเท่ากรม ที่ดินพิพาทจึงเป็นที่ดินของรัฐ โดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพียงจัดสรรให้แก่เกษตรกรที่มีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนดให้เข้าทำกินได้เท่านั้น สิทธิการครอบครองและกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังคงเป็นของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โจทก์มีเพียงสิทธิทำกินหรือทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแทนหรืออาศัยสิทธิจากสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น ส่วนจำเลยซึ่งมิได้รับอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทย่อมไม่อาจยกอายุความการครอบครองขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครองแทนและอาศัยสิทธิสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้ตามมาตรา 37 แห่ง พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518

หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) มีข้อควรทราบและพึงปฏิบัติระบุไว้โดยชัดแจ้งว่า ผู้ได้รับสิทธิในที่ดินจะทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังบุคคลอื่นมิได้ และเมื่อผู้ได้รับอนุญาตสละสิทธิในที่ดินแล้ว ย่อมสิ้นสิทธิในการเข้าทำประโยชน์ในที่ดิน

การที่ ส. มารดาจำเลยและจำเลยเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทระหว่างปี 2533 ถึง 2535 และโจทก์มอบ ส.ป.ก. 4-01 ให้แก่ ส. และจำเลยยึดถือไว้ตลอดมา พฤติการณ์ของโจทก์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า โจทก์ได้สละสิทธิทำกินในที่ดินพิพาทให้แก่ ส. และจำเลยแล้ว ซึ่งต้องห้ามตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 39 การที่โจทก์กลับมาอ้างสิทธิตามหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) ฟ้องขอให้ขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยซึ่งเป็นผู้สืบสิทธิจาก ส. ถือว่าเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

สรุป: ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายได้หรือไม่

ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่สามารถซื้อขายได้ เพราะเป็นนิติกรรมที่ขัดต่อกฎหมายโดยชัดแจ้ง เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 150

ถ้าซื้อที่ดิน ส.ป.ก. ไปแล้ว ทำอย่างไรได้บ้าง

• ผู้ซื้ออ้างว่าครอบครองทำกินมานานแล้ว หรืออ้างครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เพราะสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น (ฎีกาที่ 5172/2560)
• หากผู้ขายเสียชีวิต ทายาทโดยธรรมของผู้ขายเรียกที่ดินคืนจากผู้ซื้อได้ (ฎีกาที่ 13450/2558)
• ผู้ซื้อเรียกเงินค่าที่ดินคืนจากผู้ขายได้ตามหลักลาภมิควรได้ (ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง ประกอบมาตรา 406) โดยต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่รู้ว่ามีสิทธิเรียกคืน หรือ 10 ปีนับแต่สิทธินั้นเกิดขึ้น แล้วแต่ระยะเวลาใดถึงก่อน (มาตรา 419) ส่วนค่าลงทุนปลูกสร้างหรือปลูกพืช ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเป็นกรณีไป
• ปัจจุบันเกษตรกรที่ถือ ส.ป.ก. 4-01 มาไม่น้อยกว่า 5 ปี ขอเปลี่ยนเป็น “โฉนดเพื่อการเกษตร” ได้ (ระเบียบคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม มีผลตั้งแต่ 9 ธันวาคม 2566) แต่เอกสารนี้ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินที่ซื้อขายกับบุคคลทั่วไปได้ การสละหรือโอนสิทธิทำได้เฉพาะตามหลักเกณฑ์ของ ส.ป.ก. ก่อนตกลงซื้อขายใด ๆ ควรตรวจสอบกับ ส.ป.ก. จังหวัด

อ่านคำถาม-คำตอบเรื่องที่ดิน ส.ป.ก. เพิ่มเติมอีก 60 ข้อได้ที่ คู่มือข้อพิพาทที่ดิน ส.ป.ก.

---

ปรึกษาปัญหากฎหมายกับทนายโซเชียล
บริษัท ทนายโซเชียล จำกัด โทร 095-169-9998 หรือ เพิ่มเพื่อน LINE เพื่อส่งคำถาม
ติดตามบทความกฎหมายใหม่ได้ที่ เฟซบุ๊กแฟนเพจทนายโซเชียล

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาสำหรับคดีใดคดีหนึ่ง ผลของแต่ละเรื่องขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและเอกสาร ควรปรึกษาทนายความก่อนตัดสินใจ