ขายฝากคืออะไร ผลของการขายฝากที่ดิน และดอกผลระหว่างขายฝากเป็นของใคร
ขายฝากที่ดิน คือการขายที่ดินโดยตกลงกันว่าผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนได้ภายในเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีที่ทำสัญญา ตามหลักทั่วไปดอกผลที่เกิดขึ้นระหว่างขายฝากจึงเป็นของผู้ซื้อฝาก แต่ถ้าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย กฎหมายปี 2562 ให้ผู้ขายฝากยังใช้ประโยชน์ในที่ดินและได้ดอกผลไปจนกว่าจะหมดสิทธิไถ่
ขายฝากคืออะไร ดอกผลระหว่างขายฝากตกเป็นของใคร
การขายฝาก คือสัญญาซื้อขายอย่างหนึ่ง ซึ่งสิทธิความเป็นเจ้าของหรือที่เรียกว่า “กรรมสิทธิ” ของทรัพย์ที่ขายฝากตกไปยังผู้ซื้อฝากโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
ผู้ขายฝากคือ บุคคลที่นำทรัพย์ไปขายฝาก ผู้ซื้อฝาก คือ บุคคลที่รับซื้อฝากทรัพย์ที่ผู้ขายฝากนำทรัพย์มาขายฝาก ดอกผล คือสิ่งที่งอกเงยเพิ่มขึ้นมาจากทรัพย์ หรือสิ่งที่เป็นผลผลิตจากทรัพย์นั้น เช่น มีวัว 1 ตัว แล้ววัวตัวนั้นออกลูกมา แบบนี้ลูกวัวก็เป็นดอกผล หรือ ผลไม้ที่งอกออกมาจากต้น หรือให้คนอื่นยืมเงินแล้วเราเก็บดอกเบี้ย จะกี่เปอร์เซ็นต่อปีก็ว่าไป แต่ดอกเบี้ยนี้ก็คือดอกผลชนิดหนึ่งเช่นกัน โดยหลักเมื่อมีการขายฝากเกิดขึ้นสิทธิความเป็นเจ้าของหรือที่เรียกว่า “กรรมสิทธิ” ของทรัพย์ที่ขายฝากย่อมโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีที่ได้ทำสัญญากัน เมื่อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝาก ดอกผลที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลาที่กรรมสิทธิยังเป็นของผู้ซื้อฝาก
ตัวอย่าง เช่น นายขาวนำสุนัขเพศเมียไปขายฝากกับนายดำ เป็นเงิน 1,000 บาท มีกำหนดไถ่ถอนภายใน 3 ปี สิทธิความเป็นเจ้าของหรือ “กรรมสิทธิ” .สุนัขเพศเมียดังกล่าวย่อมโอนไปยังนายดำซึ่งเป็นผู้ซื้อฝากทันทีที่ได้ทำสัญญากัน ดังนั้น ภายในระยะเวลาที่นายขาวยังไม่ได้มีการไถ่ถอน และเกิดลูกสุนัขจากสุนัขเพศเมียดังกล่าว ลูกสุนัขดังกล่าวถือว่าเป็นดอกผล สิทธิความเป็นเจ้าของหรือ “กรรมสิทธิ” ในลูกสุนัขดังกล่าจึงเป็นของนายดำผู้ซื้อฝาก ไม่ใช่นายขาว ผู้ขายฝาก ในทางกลับกัน หากก่อนเวลาที่นายขาวจะนำสุนัขเพศเมียดังกล่าวไปขายฝากให้แก่นายดำ หรือหลังจากที่ขายฝากสุนัข เพศเมีย ให้แก่นายดำแล้ว นายขาวได้ไถ่ถอนสุนัขเพศเมียดังกล่าวแล้ว และเกิดลูกสุนัขเกิดขึ้นในเวลานั้นแล้วแต่กรณี ลูกสุนัขที่เกิดขึ้นดังกล่าวจะตกเป็นของนายขาว ไม่ใช่นายดำ เพราะในระหว่างที่ลูกสุนัขเกิดนั้น กรรมสิทธิ์ในลูกสุนัขดังกล่าวเป็นของนายขาว ไม่ใช่นายดำ
ข้อยกเว้น: ขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
ข้อยกเว้น แต่อย่างไรก็ตาม ในการ ขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเครื่องมือในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของประชาชนจำนวนมากได้ปรากฏว่า ผู้ขายฝากมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้ซื้อฝาก อันเนื่องมาจากสถานะทางเศรษฐกิจที่แตกต่างกัน และผู้ขายฝากอาจได้รับความเดือดร้อนจากการสูญเสียที่ดินทำกินหรือที่อยู่อาศัย จึงได้ตรา “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒” ขึ้น โดยกำหนดให้ ผู้ขายฝากมีสิทธิใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ อีกทั้ง ดอกผลที่งอกจากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างการขายฝาก ตกเป็นของ ผู้ขายฝาก เช่น นายขาวนำที่นาของตนไปขายฝากกับนายดำ เป็นเงิน 100,000 บาท มีกำหนดไถ่ถอนภาย ใน 5 ปี จะเห็นได้ว่าที่นาดังกล่าวนั้นเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร ดังนั้นนายขาวซึ่งเป็นผู้ขายฝากย่อมเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่นาดังกล่าว และนายขาวย่อมมีสิทธิใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม หรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ได้
ในกรณีนี้คือภายใน 5 ปี ตามกำหนดไถ่ถอน และหากในระหว่างเวลา 5 ปี ที่ยังมิได้มีการไถ่ถอนนั้นเกิดมีดอกผลขึ้น เช่น ที่นาดังกล่าวได้นำออกไปให้บุคคลภายนอกเช่า ค่าเช่าดังกล่าวนั้นถือว่าเป็นดอกผลชนิดหนึ่ง ค่าเช่าจึงต้องตกเป็นของนายขาวผู้ขายฝาก มิใช่นายดำผู้ซื้อฝาก ตามพระราชบัญญัติดังกล่าว
สาระสำคัญของ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
- สัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน
- กำหนดเวลาไถ่ต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันจดทะเบียนขายฝาก โดยผู้ขายฝากไถ่ได้ทุกเมื่อภายในกำหนดนั้น
- สินไถ่อาจสูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่ผลประโยชน์ตอบแทนที่คิดตั้งแต่วันจดทะเบียนจนถึงวันครบกำหนดไถ่ต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี
- ผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้งผู้ขายฝากล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ก่อนครบกำหนดไถ่ ระบุกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ
- หากผู้ซื้อฝากไม่แจ้งตามนี้ ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ตามสัญญา
- หากไถ่กับผู้ซื้อฝากไม่ได้โดยไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ให้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน ภายใน 30 วันนับแต่วันถึงกำหนดไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุนั้นสิ้นสุด เมื่อวางทรัพย์แล้ว ที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝาก
ก่อนลงนามขายฝาก ควรตรวจกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ในสัญญาให้ถูกต้อง และเก็บหลักฐานการแจ้งและการติดต่อไถ่ไว้ทุกครั้ง
ปรึกษาปัญหากฎหมายกับทนายโซเชียล
บริษัท ทนายโซเชียล จำกัด โทร 095-169-9998 หรือ เพิ่มเพื่อน LINE เพื่อส่งคำถาม
ติดตามบทความกฎหมายใหม่ได้ที่ เฟซบุ๊กแฟนเพจทนายโซเชียล
บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาสำหรับคดีใดคดีหนึ่ง ผลของแต่ละเรื่องขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและเอกสาร ควรปรึกษาทนายความก่อนตัดสินใจ
