ความหมายของตราครุฑบนเอกสารสิทธิ์

ครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ บนเอกสารที่ดินต่างกันอย่างไร? สีของตราครุฑช่วยบอกประเภทของหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้คร่าว ๆ ครุฑแดงคือโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ซึ่งแสดงกรรมสิทธิ์ ส่วนครุฑเขียว (น.ส.3 ก.) และครุฑดำ (น.ส.3, น.ส.3 ข.) เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งให้เพียงสิทธิครอบครอง ความต่างนี้มีผลต่อสิทธิของผู้ซื้อโดยตรง จึงควรรู้ก่อนซื้อขายที่ดิน

ครุฑสีแดง: โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

• เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ผู้มีชื่อในโฉนดเป็นเจ้าของที่ดิน
• มีการรังวัด แสดงตำแหน่ง ขอบเขต และเนื้อที่ตามระวางแผนที่ชัดเจน
• ซื้อขาย จำนอง หรือขายฝากได้ โดยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
• โฉนดบางฉบับที่ได้มาจากการจัดที่ดินของรัฐ มีข้อกำหนดห้ามโอนภายในระยะเวลาที่กำหนด ควรตรวจด้านหลังโฉนดและสารบัญจดทะเบียนก่อนซื้อ

ข้อควรระวัง: แม้เป็นกรรมสิทธิ์ แต่ถ้าปล่อยให้ผู้อื่นครอบครองที่ดินโดยสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ผู้นั้นอาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ป.พ.พ. มาตรา 1382)

ระวังสับสน: หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) ก็มีตราครุฑเช่นกัน แต่ไม่ใช่โฉนดที่ดินและซื้อขายไม่ได้ จึงควรดูชื่อเอกสารที่หัวกระดาษทุกครั้ง ไม่ดูแค่สีของครุฑ

ครุฑสีเขียว: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)

• ไม่ใช่โฉนดและไม่ใช่กรรมสิทธิ์ แต่เป็นหนังสือที่พนักงานเจ้าหน้าที่รับรองว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ผู้ถือมีสิทธิครอบครอง
• มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ตำแหน่งและขอบเขตค่อนข้างชัดเจน
• ซื้อขายและจำนองได้ และขอออกโฉนดที่ดินได้เมื่อเข้าหลักเกณฑ์

ข้อควรระวัง: ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง หากถูกผู้อื่นแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีนับแต่ถูกแย่งการครอบครอง มิฉะนั้นอาจเสียสิทธิครอบครอง (ป.พ.พ. มาตรา 1375)

ครุฑสีดำ: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ข.)

• เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นเดียวกับ น.ส.3 ก. ผู้ถือมีสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์
• ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่แน่นอน ขอบเขตจึงไม่ชัดเจนเท่า และเนื้อที่จริงอาจไม่ตรงกับที่ระบุไว้
• การจดทะเบียนซื้อขายต้องประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียทราบล่วงหน้า 30 วัน

ข้อควรระวัง: เช่นเดียวกับ น.ส.3 ก. หากถูกแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 1375) และควรรังวัดตรวจเนื้อที่จริงก่อนซื้อ

สรุปความต่างของครุฑแต่ละสี

สีครุฑ	เอกสาร	สิทธิที่ได้	ขอบเขตที่ดิน
แดง	โฉนดที่ดิน (น.ส.4)	กรรมสิทธิ์	ชัดเจนตามระวางแผนที่
เขียว	น.ส.3 ก.	สิทธิครอบครอง	มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
ดำ	น.ส.3, น.ส.3 ข.	สิทธิครอบครอง	ไม่มีระวางที่แน่นอน

ก่อนซื้อที่ดิน ควรตรวจอะไรบ้าง

1. ดูชื่อเอกสารที่หัวกระดาษ ว่าเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. น.ส.3 หรือเอกสารอื่น เช่น ส.ป.ก. 4-01
2. ขอตรวจสอบเอกสารสิทธิและสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริง และมีภาระผูกพันหรือไม่ เช่น จำนอง ขายฝาก หรือข้อห้ามโอน
3. ไปดูที่ดินจริง ตรวจแนวเขต และสอบถามว่ามีผู้อื่นครอบครองอยู่หรือไม่
4. หากมีข้อสงสัย ปรึกษาทนายความก่อนวางมัดจำ

ภาพประกอบ: เพจขอนแก่นน่าอยู่

---

ปรึกษาปัญหากฎหมายกับทนายโซเชียล
บริษัท ทนายโซเชียล จำกัด โทร 095-169-9998 หรือ เพิ่มเพื่อน LINE เพื่อส่งคำถาม
ติดตามบทความกฎหมายใหม่ได้ที่ เฟซบุ๊กแฟนเพจทนายโซเชียล

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาสำหรับคดีใดคดีหนึ่ง ผลของแต่ละเรื่องขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและเอกสาร ควรปรึกษาทนายความก่อนตัดสินใจ